Lo bất động sản quá “nóng”

Theo ông Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, thị trường bất động sản 10 năm qua đã thể hiện đầy đủ cấp độ tiền tệ hóa: bùng phát, phụ thuộc hệ thống ngân hàng, suy giảm khi ngân hàng không cho vay và tái phục hồi ngay khi có những luồng tiền vận hành vào. Hiện tại, đang có nhiều luồng tiền đổ vào bất động sản.

Nhìn lại để tránh tái diễn

Nhìn lại giai đoạn 2011-2013, khi bất động sản bị đặt vào nhóm phi sản xuất, ngân hàng không cho bất động sản vay tiền, lập tức thị trường này “đóng băng”.

Bộ Xây dựng cho biết, bất động sản nhà ở sụt giảm ở tất cả các phân khúc, số lượng giao dịch thành công giảm mạnh, nhiều nơi không có giao dịch; hầu hết các dự án bị đình trệ, lượng hàng tồn kho rất cao. Không ít doanh nghiệp xây dựng, bất động sản rơi vào tình trạng kinh doanh thua lỗ, phá sản đã ảnh hưởng rất lớn đến nguồn thu ngân sách và phát triển kinh tế.

Các chuyên gia cho rằng, thực trạng trên chính là hệ lụy của sự phát triển quá nóng ở giai đoạn 2004-2007. Thời kỳ này, mọi địa bàn có thể phát triển được bất động sản đều được xem xét phát triển dự án. Mọi doanh nghiệp có hoặc thiếu năng lực, tiềm lực kinh tế đều có chức năng phát triển bất động sản.

Hệ thống ngân hàng giải ngân một lượng tiền lớn cho bất động sản. Nhiều quỹ đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam hình thành trong giai đoạn này. Số dự án bất động sản tăng vọt, mọi sản phẩm đều được đẩy tối đa quy mô.

Mỗi sản phẩm đều được tối đa hóa về giá trị. Đây là giai đoạn giá bất động sản xác lập những mặt bằng mới một cách liên tục. Đến cuối năm 2007, tại các địa bàn tốt, các dự án tốt, giá bất động sản đã tăng khoảng 300% so với giá năm 2004. Tất cả mọi sản phẩm đều được săn đón, đặt mua.

Khi đó, nhiều người cũng như các doanh nghiệp đều chú trọng đầu tư bất động sản cao cấp. Nguồn cung tăng cao nhưng người mua vẫn đổ xô đi xếp hàng từ nửa đêm để tìm kiếm suất mua căn hộ. Tình trạng này diễn biến đến năm 2010.

Từ 2011-2013, ngân hàng siết chặt cho vay, quy mô thị trường bất động sản suy giảm. Các dự án đình hoãn, các sản phẩm dự án hạ chuẩn. Giá của nhiều dự án, sản phẩm giảm tới 50% so với giai đoạn trước, chủ yếu để cắt lỗ và thoái vốn.

Tuy nhiên, do tác động của khủng hoảng và đóng băng tín dụng nên thị trường không có thanh khoản. Nhiều doanh nghiệp lâm vào tình trạng nợ nần, mất vốn và phá sản.

Khởi sắc nhưng vẫn tiềm ẩn nguy cơ

Trước tình trạng này, Chính phủ và các bộ, ngành liên quan đã triển khai nhiều giải pháp đồng bộ tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản nói chung và các doanh nghiệp nói riêng.

Bản thân các chủ đầu tư cũng đã chủ động cơ cấu lại sản phẩm. Nhiều dự án nhà thương mại, đầu tư xây dựng khu đô thị được điều chỉnh diện tích và chuyển đổi sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ.

Trong những tháng cuối năm 2014, song song với sự phục hồi của kinh tế, sự mở rộng về luật pháp cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà, kiều hối lớn…, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu phục hồi.

Nguồn tiền ngân hàng giải ngân cho thị trường bất động sản tăng lên. Số dư tín dụng cho thị trường bất động sản gấp đôi so với mức trung bình của cả nền kinh tế. Những gói khuyến mại, chiết khấu đã giảm đi rõ rệt.

Cùng với những dấu hiệu vĩ mô tốt, giao dịch tốt, từ tháng 9/2014, giá bất động sản đã có xu hướng tốt. Một số sản phẩm của các dự án đã hoàn thành đã lập lại mức giá của những năm 2008-2010.

Theo đà hồi phục từ năm 2014, thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2015 tiếp tục khởi sắc, niềm tin của người mua nhà dần được khôi phục.

Điều đáng nói là thị trường lại manh nha tái diễn tình trạng cũ: Trong quý 1/2015, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới tăng khoảng 50%, riêng 2 tháng đầu năm tăng đến 89% so với cùng kỳ. Các chủ đầu tư cũng tập trung nhiều vào phân khúc cao cấp.

Đề phòng “bong bóng“ bùng nổ

Tình trạng này khiến nhiều người liên tưởng tới thời kỳ sốt nóng trước đây và cho rằng vẫn cần đề phòng nguy cơ đổ vỡ.

Theo các chuyên gia, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành từ 1/7/2015. Tuy vậy, các chính sách vẫn chưa cho thấy có tư duy đột phá về thị trường bất động sản. Đối tượng có yếu tố nước ngoài chưa có nhiều điểm mới.

Các chính sách về đầu tư, doanh nghiệp, xây dựng chưa thực sự có đột phá về nguồn, về thủ tục hay về chủ thể. Việc chủ trương tạo lập đồng bộ và vận hành thông suốt các loại hình thị trường, trong đó có thị trường bất động sản là một chủ trương đúng đắn nhằm thúc đẩy cơ chế thị trường phát huy tác dụng.

Tuy nhiên, chưa có một quyết sách lớn nào để cụ thể hóa nội dung này. Bên cạnh đó, nợ xấu bất động sản vẫn là vấn đề quan ngại không chỉ của thị trường bất động sản mà còn của cả nền kinh tế. Song, hiện vẫn chưa được xử lý rốt ráo.

Hơn nữa, còn nhiều việc cần phải xử lý liên quan đến các tồn đọng của thị trường bất động sản, nhất là trong mối quan hệ với hệ thống ngân hàng (hay nói khác đi, những khoản nợ xấu của hệ thống ngân hàng có nguồn gốc từ bất động sản).

Các thông tin về thực trạng nợ xấu có nguồn gốc bất động sản và khả năng xử lý cũng như tình hình xử lý là những thông tin khó tiếp cận, không đầy đủ. Các doanh nghiệp lại không làm chủ được thị trường, tham gia ồ ạt nhưng ít dám rút lui khi không phù hợp mà trông chờ vào Nhà nước cứu giúp.

Thời gian gần đây, số doanh nghiệp bất động sản được thành lập mới rất lớn, nhiều dự án được triển khai hoặc tái hoạt động, song năng lực trung bình của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản rất khiêm tốn.

Nguồn vốn đầu tư bất động sản vẫn chủ yếu phụ thuộc vào ngân hàng. Do phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay, nên ngành bất động sản đã và đang phải chịu đựng những rủi ro lớn…

“Để tránh rủi ro cho nền kinh tế cần có tác động, điều tiết từ phía Nhà nước và cần xây dựng nhiều kênh tín dụng bất động sản hơn nữa ngoài ngân hàng. Nếu không có sự kiểm soát thận trọng, kịch bản đổ vỡ có thể sẽ lặp lại”, ông Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam cảnh báo.

Đồng tình với ý kiến trên, bà Nguyễn Hoài An, Phó giám đốc CBRE nhận định, hiện tại, các ngân hàng đã đẩy mạnh cho vay, lãi suất cũng đang ở mức hợp lý. Điều này thúc đẩy nguồn cầu bất động sản nhà ở. Trên thị trường, hàng loạt dự án đang tăng giá.

Song thị trường bất động sản có tăng trưởng nóng hay không còn phục thuộc vào phương thức quản lý kinh tế của Nhà nước, trong đó có chính sách tín dụng. Nếu có sự điều tiết tốt sẽ hạn chế thị trường bất động sản tăng trưởng nóng và tránh đổ vỡ cho thị trường tài chính, tiền tệ.