Vốn cho bất động sản: Kẻ ăn không hết…

Trong bối cảnh gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng vẫn chưa “xài” hết một nửa, Chính phủ lại có chỉ đạo tiếp tục tháo gỡ khó khăn về vốn cho bất động sản để thị trường phát triển ổn định, lành mạnh.

Chỉ đạo trên được đưa ra trong nghị quyết phiên họp thường kỳ tháng 4 vừa qua, trong đó Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước tiếp tục tháo gỡ khó khăn về tín dụng cho bất động sản, tạo điều kiện cho thị trường phục hồi.

Tuy vậy, nguồn tiền cho bất động sản vẫn được các ngân hàng thương mại khẳng định là “khá dồi dào và luôn sẵn sàng”.

Lãi suất chỉ là mồi nhử

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, hiện nay hầu hết các ngân hàng thương mại đều tung ra các gói cho vay bất động sản với lãi suất “vô cùng” hấp dẫn. Trong đó có một số ngân hàng lớn như Vietcombank, Vietinbank…áp dụng chính sách lãi suất ưu đãi 0% đối với một số dự án mà ngân hàng có thỏa thuận hợp tác.

“Đó là một cách bơm vốn hiệu quả nhất cho thị trường bất động sản trong bất cứ giai đoạn nào”, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình nói tại một hội nghị gần đây.

Tuy nhiên, mọi diễn biến trên thực tế không như lời của người đứng đầu ngành ngân hàng báo cáo.

Bởi ai cũng biết rằng, đa số ngân hàng đều sử dụng công cụ lãi suất thấp để “mồi” người vay nhưng lại chỉ áp dụng trong năm đầu tiên hoặc 6 tháng đầu tiên còn thời gian tiếp, lãi suất được thả nổi tùy theo thị trường, tức là lãi suất cho vay sẽ bằng lãi suất huy động cộng thêm một khoản chênh lệch nào đó thông thường từ 3 – 4%, rất ít ngân hàng đưa ra các gói ưu đãi cố định lãi suất trong thời gian dài khoảng 2 – 3 năm.

“Lãi suất mồi” được các ngân hàng áp dụng cho cả chủ đầu tư dự án bất động sản lẫn khách mua nhà. Chính vì vậy, theo một lãnh đạo của Tập đoàn FLC, dù ngân hàng đang ra sức mời chào, song doanh nghiệp này vẫn chưa thể đặt bút ký vay vốn để triển khai đầu tư một số dự án mới khi mà lợi nhuận chưa ai dám chắc là sẽ đủ tiền trả lãi ngân hàng.

Trong khi đó, một lãnh đạo Bộ Xây dựng cho hay, hầu như doanh nghiệp bất động sản nào cũng có nhu cầu vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng dễ dàng tiếp cận được, bởi hai lý do.

Thứ nhất là rào cản lãi suất. Hiện lãi suất cho vay bất động sản vẫn dao động quanh mức 10%, trong khi lãi huy động chỉ còn 4%. Đây là một thử thách khiến cho hầu hết doanh nghiệp bất động sản phải “đau đầu”, bởi thanh khoản vẫn thấp, trong khi mọi chi phí khác đang ngày càng đắt đỏ. Trì hoãn hoặc tìm nguồn khác vẫn là phương án được nhiều chủ đầu tư lựa chọn, thay vì đặt bút ký bản hợp đồng “vay vốn cắt cổ” với các ngân hàng.

Tất nhiên, cũng có một số chủ đầu tư, dự án bất động sản có được sự trợ giúp đắc lực từ các ngân hàng thông qua các hợp đồng tài trợ vốn trị giá đến hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng. Nhưng ít ai biết rằng, để dễ dàng rót vốn cũng như đón nhận dòng vốn đó, đằng sau bản thỏa thuận hình thức thì các ngân hàng chính là “đối tác chiến lược”, thậm chí là các ông chủ thực sự của các dự án bất động sản hoành tráng đó.

Còn nếu không, phần lớn các chủ đầu tư bất động sản hiện nay, với năng lực tài chính hạn hữu, cộng với rào cản lãi suất khó vượt qua, thì việc có được nguồn vốn từ các ngân hàng vẫn chỉ là “mơ về nơi xa lắm”.

Về phía khách hàng cá nhân mua nhà cũng vậy. Họ được các nhân viên ngân hàng mời chào, chèo kéo mỗi khi tham dự lễ mở bán một dự án nào đó với lời mời lãi suất vô cùng hấp dẫn. Chỉ 3 – 5%, thậm chí 0% trong 1 năm đầu, nhưng hầu hết người mua nhà vẫn “hờ hững và sợ sệt”.

Bởi, những người bạn đi trước đó đã để lại bài học “cay đắng” cho họ khi mua nhà thiếu tiền và trót phải nhờ đến ngân hàng.

Một khách hàng vay tiền mua nhà tại dự án Hồ Gươm Plaza – Hà Đông, cho hay, chị vay khoảng 700 triệu đồng của một ngân hàng thương mại. Ban đầu lãi suất thỏa thuận là chỉ 0% trong 6 tháng đầu, sau đó lãi suất sẽ thả nổi theo thị trường, tính bằng lãi suất huy động cộng thêm 4%.

“Tưởng là sẽ dành dụm đủ tiền trả ngân hàng hàng tháng, nhưng sau khi hết 6 tháng, ngân hàng dồn dập thu cả gốc và lãi lên tới 12%/năm, khiến gia đình tôi gần như kiệt quệ. Lúc đầu họ bảo lãi suất huy động nhưng không nói rõ là kỳ hạn nào, tôi cứ định ninh là áp lãi suất ngắn hạn, nhưng sau đó họ lấy khung dài hạn khiến tôi phải trả thêm gần 4% so với dự tính ban đầu”, khách hàng trên cho hay.

Bất động sản có thực đói vốn?

Thị trường bất động sản đang hồi sinh là một thực tế. Điều này mang lại niềm vui cho không ít chủ đầu tư lẫn giới đầu cơ, lướt sóng. Tính từ đầu năm đến nay, dòng vốn đổ vào bất động sản vẫn liên tục tăng nhờ tác động của việc lãi suất ngân hàng giảm liên tục. Chủ dự án cũng muốn vay tiền, khách hàng cũng muốn vay tiền, mọi việc dường như có vẻ suôn sẻ hơn với thị trường bất động sản.

Thế nhưng, tại sao Chính phủ vẫn phải ra nghị quyết bơm thêm vốn cho bất động sản để giúp thị trường tiếp tục hồi phục. Một số chuyên gia bình luận, nghị quyết của Chính phủ là chỉ đạo mang tầm vĩ mô, còn thực tế, vốn cho bất động sản vẫn đang được các ngân hàng “để dành” khá nhiều, chỉ lo không tìm được khách vay.

Còn với một số nhà đầu tư yếu năng lực tài chính và tính khả thi của dự án không cao thì lại không được các ngân hàng để mắt tới.

Câu chuyện “kẻ ăn không hết người lần chẳng ra” hơn lúc nào hết đang đúng với thị trường bất động sản hiện tại. Chính vì vậy, theo một đại diện Hiệp hội Bất động sản, chủ trương và chỉ đạo bơm thêm vốn cho bất động sản của Chính phủ cũng không hẳn dễ thực hiện.

Thậm chí, theo TS Võ Trí Thành, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), trong giai đoạn hiện nay, thay vì đổ xô vào lĩnh vực bất động sản, cơ quan quản lý và các ngân hàng cần tập trung vào định hướng chính sách tiền tệ đã được đặt ra, tìm cách hỗ trợ doanh nghiệp sản xuất kinh doanh để tồn tại và phát triển, giúp nền kinh tế phục hồi vững chắc hơn. Không nên tập trung vào mục tiêu tăng trưởng tín dụng với tính chất đối phó như dồn vốn vào bất động sản để tăng trưởng nhanh.